知らないと損！？親の土地に家を建てる場合の注意点

「土地の名義人が建築主本人でない場合、その土地に家を建てることはできるのでしょうか？」

―答えはYesです。特に多いケースとしては親名義の土地に子供が家を建てる場合です。ただしこの時、贈与税と相続税に関連しきますので、ケース毎に説明させて頂きます。

＝ケース１　子供は親に何も払わずに、親の土地に家を建てた場合＝
これを土地の「使用賃貸」と言います。　この使用賃貸による土地の使用では、贈与税は課税されません。　しかし、問題は相続時ですね。将来、親から子供が相続する時に、「借地権の評価額分」が追加で相続税の対象となります。

＝ケース２　親の土地を子供に時価よりも安い金額で売り、子供が家を建てる場合＝
例えば、時価3000万円の土地を子供が1000万円で購入した場合、差額の2000万円が「みなし贈与」となり、2000万円に対して贈与税が課税されます。

＝ケース３　親に地代だけ支払う場合＝
この場合は、　ケース１の「使用賃貸」ではなく、「賃貸借」となります。土地の権利金が支払われていませんので、権利金相当額に対して贈与税が発生します。

＝住宅ローンについて＝
親名義の土地に子供が住宅ローンを借りて建物を建てる場合、親の土地への担保設定が必須となることが多いです。物件が完成した時は、建物も担保設定されます。また、担保提供者である親が連帯保証人になる必要も出てきます。

＝固定資産税の取り扱い＝
使用賃貸の場合では、子供が自分で固定資産税を負担しても、贈与税はかかりません。

＝親の土地に家を建てるデメリット＝
仮に、その子供に兄弟等の他の相続人がいた場合、他の兄弟達から最低限相続財産の分与を主張してくる可能性があります。

＝親の土地を子供の名義に変更出来るか？＝
贈与税を支払えば、名義変更が可能です。補足になりますが、「相続時精算課税」を選択することも出来ます。これは、2500万円以内の資産であれば、贈与時点の贈与税はかかりません。　相続時に相続税の対象として精算することになりますので、一時的な課税の繰り延べとなる制度です。