実家からもらった敷地に家が建てられないってどういうこと！？

よく実家が所有している田んぼや畑を造成して、そこに子供世帯が住む家を建てたいというご相談をお受けします。しかし、そういった土地の多くは、各自治体が定める「調整区域」というエリアに位置しているケースがほとんどです。

この「調整区域」とは一体なんでしょう？

都市計画法により、土地は「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けて定めています。「市街化調整区域」では原則的には、市街化を抑制する区域であり、農林漁業を営む人の住宅など一定の建築物を除き、一般の人が住宅を建てることは出来ません。すなわち、簡単にいうと、調整区域内には簡単に家を建てることができないということです。

せっかく親御さんから土地を譲りうけたのに、家が建てられないとなると非常に困ったことになります。

しかし大丈夫です。100％建てられないと決まったわけではありません。下記のいずれかに該当する場合には、例外的に認められるケースがあります。

（都市計画法第34条）
①周辺居住者の日常生活に必要な物品の販売・加工・修理等の業務用の店舗、事業場等
②市街化調整区域内の鉱物・観光及び水資源の有効利用上必要な建築物
③温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物
④市街化調整区域内で生産される農・林・水産物の処理、貯蔵及び加工施設等
⑤県が国等と一体となって助成する中小企業共同化施設
⑥市街化調整区域内に現存する既存工場と密接な関連を有する事業用施設等
⑦火薬類の貯蔵又は処理施設
⑧道路管理施設、休息所又は給油所及び火薬類製造所
⑨集落地区計画内の建築
⑩既存の権利の届け出をした者が、5年以内に行う建築
⑪計画的な市街化を図るうえで支障がなく、開発審査会の議を経たもの（大学、研究所等で５ha以上のもの及びそれらと一体に行われる住宅で10ha以上のもの）
⑫市街化を促進するおそれがなく、かつ市街化区域で行うことが困難又は、著しく不適当と認められるもので、開発審査会の議を経たもの（農家等の分家住宅、集会所、既存建築物の建替え、幹線道路の沿道等における大規模流通業務施設、老人保健施設、有料老人ホーム等）

上記をふまえると、実家の敷地の一部の田畑をつぶして家を建てる時に、家を建てる施主（子供世帯）が農業に従事していて、そこに家を建てる必然性を市区町村から認めてもらい、許可が下りれば家を建てることができます。

ただし、住宅建築の許可がおりたとしても、次の点にも注意が必要です。もともと宅地として整備されていない土地ですので、不都合があること想定されます。

＊建築基準法上の道路に接していますか？
＊雨水の排水ができる水路か側溝がありますか？
＊道路に水道本管が来ていますか？
＊道路に電柱、電話柱が来ていますか？
＊道路に下水道がありますか？　もし整備されてなければ、浄化槽の設置が必要です。
＊農業振興地区に指定されていませんか？　もし指定ある場合は、“解除”の手続きが必要。
＊地目が農地なら、“宅地”に地目を変更する手続きが必要。
＊道路と敷地に段差はありますか？　もし敷地の方が低い場合は、土盛りが必要。

もともと家を建てるエリアではないため、上記のようなライフラインが整備されていない可能性があります。せっかく土地代が浮いたとしても、土地の造成費や電気、水道管の引き込み工事なので、出費がかさむケースがあります。また、様々な申請を行い、ひとつひとつ許可を受けて進めていく必要がありますので、時間も要します。

実家の敷地の一部で家づくりをお考えの方は、早めに専門家に相談することをおススメします。