中古物件を建て替える時によくある落とし穴！？

そもそも、よく土地情報サイトに書いてある「中古一戸建て」と「古家付き土地」の違いはなんでしょう？

微妙な表現の違いですが、明確な定義・基準はありません。一部では、昭和時代に建築された物件が「古家」で、平成時代建築の物件を「中古」と言っている業者がいます。

 

リフォームして住む場合：
やはり最大のメリットは、相場よりも安く購入出来るチャンスがあります。しかし、購入契約前に、たとえ有料でも第三者の検査専門会社に建物のチェックをして貰うことをお勧めします。

建替えの場合：
まずは、メリットから。価格メリット以外には、更地と違って既に建物がありますので、日当たり・風通し・建物の配置など、建替えた後の暮らしイメージがつかみ易い。一方、デメリット及び注意点を下記にまとめました。

【思わぬ落とし穴に注意！！】

①解体費用が発生します。　木造住宅の場合、一般的な相場は4～５万円/坪です。但し、ブロック塀・古井戸・大量の家具類・重機が出入りする道路が狭い等の環境だと追加費用が発生してしまいます。この解体費用については、売主・買主のどちらが負担するのか決まりはありません。契約時の当事者間での話し合いになります。

②登記関係の費用として、「建物の所有権移転登記」及び「建物滅失登記」の費用も発生します。

③土地の境界があいまいになっていることが多いです。　境界確定図で確認しておきましょう。もし無ければ、境界確定測量を土地家屋調査士に依頼して、隣地の方立ち合いのもと、境界を確定させる必要あります。この費用は数十万円かかります。

④敷地に大きな石や木がある場合、撤去後の整地費用も追加で発生することもあります。

⑤上下水道・ガス管について：引込み管が老朽化している場合、手直しの追加工事が発生し、数十万円の費用がかかります。
▽水道管の敷設が、お隣の敷地を経由、又は逆にお隣の水道管が自分の敷地を経由している場合もあります。　契約時に、不動産会社と十分な事前確認が必要ですね。

⑥特に大阪市内でよくある長屋（テラス）の場合、切り取り工事とそれに伴うお隣の壁の修復費用も発生します。

⑦古家解体中に、大きな岩とか廃棄物等が地中から発見される場合があります。「瑕疵担保責任」のある売買契約であれば、売主の責任で撤去してもらえます。但し、その有効期限は3ヶ月程度の設定が多く、それ以降は買主の負担となります。

 

以上、７点。土地探し中にはなかなか見落してしまう項目も含まれています。後から思わぬ出費や近隣トラブルに悩まされないように、事前にしっかりと確認しておきましょう。