二世帯住宅の名義はどうするのが正解？

2023年9月5日

1　二世帯住宅には様々なパターンがある

二世帯住宅を建てるには「親の土地に建つ家を二世帯住宅に建て替える」「新規に土地を購入して新たに二世帯住宅を建てる」「親の預貯金で建てる」「子世帯がローンを組んで建てる」など様々なパターンがあります。いずれの場合も名義をどうするかということは大きな問題となります。名義を決めるということは、法律上では「誰の名前で登記をするか」ということですが、二世帯住宅の登記としては「単独所有名義」や「共有名義」、また「区分所有建物として世帯別々に違う所有名義」などがあります。原則として土地や建物の名義は出資した割合によって決まります。

2　二世帯住宅は「家を共同名義」にするのが一般的

二世帯住宅で一般的なのは「親世帯の土地に建て替えで二世帯住宅を建てて、土地の名義は親のままで、家の建築費を共同で負担し、共同名義にする」というケースです。この場合のメリットは同居している子世帯が親の土地を相続することになった時、「小規模宅地の特例」が適用となり相続税の評価額を8割減にする特例措置を受けることができる点です。この特例は一緒に住んでいない親族でも適用を受けることができますが、実際に同居している親族がいる場合には、それ以外の親族は適用を受けられません。また家の建築費を親世帯も負担したのに名義を子世代にしてしまうと、親が出資した分が「贈与」とみなされてしまい、贈与税が課されてしまう可能性があります。

3　相続トラブルが生じないようにすることがポイント

二世帯住宅の名義をどうするかについては経済状況、家族構成などによって様々なケースが考えられますが、ポイントは「相続トラブルが生じないようにする」ということです。名義の問題は住宅ローンや融資だけでなく、相続にも深く関わってくるため、何年も先のことまで考えて決めなければなりません。また建物の構造や利用形態によって登記方法が変わることもあるため、家の設計も考慮する必要があります。名義や登記の問題は専門的な知識も必要となり素人では判断が難しい面もあるため、ファイナンシャルプランナーや税理士などに相談するなどして賢い選択ができるようにしたいものです。